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美国购房移民税金

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2017-10-01 10:00

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【 liuxue86.com - 海外买房 】

  近几年。美国房产大热,赴美投资移民的国内人士络绎不绝。我们都知道,美国是一个高税收的国家,那美国买房要交哪些税呢?今天出国移民网小编就来给大家一一解说美国购房移民税金。

  一、一次性购房税费

  购买美国房产时,所需支付的费用很多是一次性费用,这些费用主要有交易税、过户费、产权费、律师费、产权保险等,对贷款买家还有一个贷款手续费。

  所有这些费用,都不能用于抵税。不过过户费、产权保险、律师费、产权登记费等,可以作为成本加在房子的买价上,将来出售时用卖价减去买价,作为你的增值;与申请贷款相关的一些费用,如贷款手续费、物业估值费用、信用报告费用,以及贷款公司的审核费或文件费等,都不能抵税,也不能加在房屋成本之上,所以在税务上没有任何作用;保险费用也是一个纯粹的费用支出,不能抵税,不能附加在房屋成本之上。

  二、持有期间的税费

  美国房产的持有费用,分HOA物业费、房产税、保险三项。根据房产用途(自住房和出租房),可抵税的费用不相同。

  1.自住房。房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

  2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税,如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等,这些都可以抵租金收入。

  房屋持有期间可以抵税的费用除去以上三项,还有个最大的费用是折旧费,折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年,商业地产是39年。假如一套房子是275万美元,那么每年的折旧费就是10万美元。

  外国人在美的房屋租金收入一定要申报所得税,因此房产过户之后就要立刻申请税号。税号申请成功之前,根据美国法律,房产中介将代为预扣30%租金回报作为预扣税,第二年报税时再根据实际报税情况退回多余的费用。

  三、卖房时的税费

  外国人出售美国房产时,如果有增值,要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长期投资,税率则为三档,0、15%,20%。如果投资时间少于12个月,为短期投资,短期投资适有于美国的正常税率,联邦是10%到39.6%。

  与租金的预扣税类似,为了避免外国人卖了房子不报税,让美国政府损失税款,1980年美国税局出台了针对外国人投资美国房产的法案,法案规定,外国人出售房产时,买方有义务在120天内预交交易价格的15%给税局。100万以下的自住房,预扣税税率为10%。

  美国法律有一个免税额的概念,在卖房的前5年内,若业主有2年时间将房屋作自住房产,那么业主可以享有25万美元增值税的免税额。因此对于自住房来讲,在房地产上升的时期,业主每两三年换一次房子,倒腾几次之后,就能既享受房产的升值,又有了几十万的免税额。

  对投资房产来说,可以利用1031置换条款避税。举例说明,如果你卖掉了一栋投资房,在45天之内找到另外一栋投资房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋子卖掉,才要交增值税。

  四、赠与和继承产生的税费

  美国法律规定,一个人一年内赠与有形资产若超过1.4万美元,须缴付赠与税。外国投资者想把房产赠与有绿卡的子女时,一定不要直接赠与,否则要交高额的赠与税。而如果将房子卖掉,再将存款赠与子女,外国人将存款赠与美国人没有赠与税,只要在金额超过10万美金时使用3520表向国税局申报就可以了。

  如果只是为了节税,投资者也可把房子登记在有限责任公司名下,虽然一年要缴600多元公司税,好处是如果将房子转让给美国亲友,相当于是将股分(非有形资产)转让,可避开赠与税。

  美国人一生可享受“赠与及遗产”525万美元的免税额度,但对于外国人来说,遗产税的免税额只有6万美元,而美国的遗产税税率高达40%,若9个月内没补齐遗产税,房产将在9个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。我们建议的解决方案是,购买美房的同时,购买一份美国的人寿保单,若房产持有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。


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