美国房产在国际上一直是投资的热点，国人也不例外。今天为大家带来2017美国房产总结和2018美国房产预测专题，重点回顾美国历史房价走向、2017美国房价涨跌变化、最新的美国热门地段房价和主要地区租金数据，最后对2018美国房价趋势有一个预测和解读，全文较长，建议收藏。文章由出国留学网小编所整理，希望对您有参考价值。
这是47年来美国房价历史走势：
2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机。很多人认为，美国房地产市场前景堪忧，未来无法预测;也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使房地产市场回暖。那美国房地产市场的未来到底会如何呢?我们知道预测未来最有效的方法之一便是回顾历史，下文我们将通过回顾美国将近50年来的实际交易的房产均价，来探索美国房地产市场的规律和趋势。
1963年 - 2011年美国房屋平均成交价格走势图
根据官方数据，自1963年至2011年第四季度，美国实际成交房价上涨了近14倍;与2007年的顶峰相比更上涨了16.7倍;至今47年间平均每年上涨5.9%(房屋成交价涨幅，未剔除通胀)。如图可见，美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上涨。从1963年至今，共有四次大的房地产危机，亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。
1969年，由于美国越南战争、阿拉伯国家大幅提高油价以及禁运石油，美国爆发了第二次世界大战以后第5次经济危机，导致住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%，房产市场价格下跌，于是“第一次房地产危机”开始了。而“坏景不长”，1972年房价触底反弹，之后很快回到经济危机之前水平，并且开始了开始数年的大幅上涨。
直到1981年，80年代世界第一次经济危机爆发，世界各国发生严重的滞涨(Stagflation)，美国失业率大增，“第二次房地产危机”爆发了。住房抵押贷款利率高达18%，一级借贷利率高达22%。人们对市场充满了消极的态度，认为近10年房价都难以回升，于是，房产交易量大幅缩水。但事实上，仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。
时隔十年，由于全国性的商业房产投资过剩，美国房地产市场于1991年又爆发了一次小规模的房产市场波动，也就是“第三次房地产危机”。但其影响力相对较小，对于住宅市场，仅加州等地受到影响。之后，自1993年起，美国房地产市场开始了十几年的繁荣期。
在2006年左右房价达到高峰后，美国爆发了一次近50年最轰动的金融地产危机，同时也触发了规模最大的这 “第四次房地产危机”。由于房价的飙升导致需求量的下降，银行为了刺激需求放宽了贷款门槛，取消赎回权比例上升，银行没收了越来越多的房产;2008年次贷危机爆发，越来越多的人无法再负担房屋的贷款，只好低价将房屋出售，或是被银行收回后以很低的价格抛售。据统计，2008年，美国整体房价下跌近20%，部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年，直至2009年5月开始，标准普尔的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息：美国总体房价开始回升!
47年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规律：
(1) 12年周期：美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。
(2) 3年调整期：市场调整周期持续大约3年，这期间美国房价会有较大的波动、下滑。
(3) 6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。
长期来看，美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱还并非易事。如今，我们正处于上一次价格调整期的末尾，部分市场如加州等地的房价已脱离谷底，开始逐渐回到上升的轨道。
接着我们来看一看今年，也就是2017年美国房价的变化：
一项衡量美国主要城市房价变动的重要指标显示，美国房价正在加速上涨。最新公布的标普/凯斯席勒20个城市房价指数显示，截至2月底的三个月内，全美20个城市房价同比上涨5.9%，高于截至1月底的三个月内5.7%的涨幅，创下2014年7月以来的新高。至此，美国房价已经连续五个月实现同比上涨。
数据显示，美国房地产市场需求仍然火爆，西海岸房价涨势凶猛。2月份西雅图房价环比上涨1.9%，同比上涨12.2%，位居全部20个主要城市之首，旧金山房价环比上涨1.2%，同比上涨6.4%。
另据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告，2月份美国平均房价为每套19.57万美元，同比上涨6.9%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯表示，每年春末夏初是美国传统的购房季。今年，由于史无前例的房源紧张短期内无法得到缓解，加上劳动市场的强劲势头和日益上涨的租金不断推动需求，全美大部分地区极有可能出现激烈竞争。在部分房价较高的市场，涨势已有所放缓，但在房价相对较低的社区，价位依然加速攀升，特别是佛罗里达州以及得克萨斯州的达拉斯市。
Zillow首席经济学家Svenja GuDELL表示，数据显示美国房价有持续上涨之势。目前为止驱动美国房产市场再创新高的几大因素——购房者高涨的购买需求和供不应求的房源——已根深蒂固，预计未来几个月内，市场仍将保持这一竞争激烈的局面。从长远角度看，房产市场按揭利率提升的可能性极大，提高利率或可缓解飞速上涨的房价，尤其是在房价较高的沿海市场，但同时也会削弱购房者的整体购买力，但利率逐步上升的同时，可供出售的房源却在不断减少。想要一夜之间让整体市场力量发生决定性转变是不可能的。
这是在2017房价整体涨幅基础上不同地段的房产市场比较：
大家都知道地段是决定房产价值最重要的因素。在考虑买房过程中，把不同地方同类型的房屋进行比较，购房者会发现不同地段的房产市场区别有多大。
在上面这张图中，蓝色的圆点代表一英亩土地的价格，红色的圆圈表示房屋价格的中值。蓝点和红圈越大，购房的成本就越高。小圆圈和小圆点表示购房的成本非常低。
房屋价格数据由美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的2015年美国消费者调查提供，而土地价格数据由经济分析局(Bureau of Economic Analysis)提供。
据报道，正如HowMuch.net所指出的，这张图传递了几点重要信息。
与美国其他地方相比，美国东北地区的土地价格更高。其中部分原因是东海岸有多个大城市，典型代表是纽约，导致该地区人口极为稠密。此外，该地区还有悠久的历史。当年欧洲人最先定居于新英格兰，然后才迁往西部。这意味着纽约和马萨诸塞州拥有美国最古老的现代建筑。
换句话说，东部城市比中西部城市要老得多，因此郊区没有太多耕地可用于房屋开发。还应提到一点，即在地理面积上，这些州也是美国最小的几个州。
实际上，土地价格高于房价中值的三个州都位于东海岸，而且它们恰好也是美国最小的几个州(包括罗德岛、康涅狄格州和新泽西州)。
房价中值(红圈)的情况与土地价格不同，且更加复杂。目前，加州的房价最高(44.91万美元)。俄勒冈州和华盛顿州的房价也差不多高(分别为26.41万美元和28.4万美元)。东海岸的房价也很高。在房价中值最高的10个州中，有6个州位于东海岸。
不过，南部和中西部各州的住房和土地价格都有明显的下降。从东到西，房价缓慢提高。这突显了过去几年来独特的经济发展模式，包括北达科他州的石油勘探热潮，以及丹佛等西部城市由于年轻人的涌入而出现的增长。到南方打工的流动工人在退休后也倾向于搬到佛罗里达州和亚利桑那州，由此推高了这些地方的房价。
房价最高的5个州：
1.加利福尼亚州
土地价格: 39092美元/英亩
房价中值: 44.91万美元
2.马萨诸塞州
土地价格: 102214美元/英亩
房价中值: 35.21万美元
3.新泽西州
土地价格: 196410美元/英亩
房价中值: 32.26万美元
4.马里兰州
土地价格: 75429美元/英亩
房价中值: 29.98万美元
5.纽约州
土地价格: 41314美元/英亩
房价中值: 29.35万美元
房价最低的5个州：
1.西弗吉尼亚州
土地价格: 10537美元/英亩
房价中值: 11.21美元
2.密西西比州
土地价格: 5565美元/英亩
房价中值: 11.27美元
3.阿肯色州
土地价格: 6739美元/英亩
房价中值: 12.07万美元
4.俄克拉何马州
土地价格: 7364美元/英亩
房价中值: 12.68万美元
5.肯塔基州
土地价格: 7209美元/英亩
房价中值: 13万美元
这些数据表明，房地产市场仍然受供求规律支配。在土地数量多且用处不大的地方，人们可以很容易地找到廉价土地，但是在人口稠密的小地方，房价就要高得多。一如既往，房屋所处地段和位置起着决定性的作用。
关于房价，除了直接交易价格，我们可以参考下美国租房租金的数据：
美国人这一辈子在食住行上差不多花费160万元，其中最大的部分是住房成本，占了近三分之一。
图片来源：Off The Grid News
不过呢，不同地区，在住房上的花费还是有很大差异的，沿海城市要比中西部地区贵上三四倍。与此同时，住房成本高的地方人们的收入也会更高，所以对于他们来说房价高一些也不会成为太大的负担。
美国人在租房上会花多少钱?Priceonomics分析了租金在各州之间是如何波动的?哪里租房最贵?哪里更实惠?哪里的美国人收入用于租房的比例更高?哪里更低?
总的来说，美国的平均租金是1,249美元。
租金最高的州
加利福尼亚州
平均租金1,901美元，比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。
租金最高的城市
洛杉矶
平均租金2,600美元，占洛杉矶居民收入的23.9%
五个租金最贵的城市中有4个位于加州。
租金最低的州
西弗吉尼亚州
平均租金800美元。
租金最低的城市
俄亥俄州托莱多
平均租金550美元。
五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。
各州的租金
美国的平均租金是1249美元。在44个有数据可询的州中有19个(占43%)高于这一水平，而57%低于此数。
加州位列全州榜首，夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位，这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。
Data source: Earnest
各地区的租金
很明显的是，沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高，特别是纽约市、旧金山和洛杉矶等城市。
分析显示，东北部($1408)和西部($1,393)租金最高，南部($1206)和中西部($1,042)则相对便宜。
不过这些数据可能并不完整，因为没有考虑到租金占收入的比例。
各州租金占收入的百分比
数据显示，南部和中西部各州的生活成本较低，但居民的收入也不高，因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，这些数字代表了税前收入的百分比。
可以看到，在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州，以实际的租金成本计算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道，南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。
再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。
加州洛杉矶居于惊人的高位，平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞($2502)和旧金山($2,333)。
在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州，其他是西部或东北部的沿海城市。
不过不要担心，美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。
俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元，只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。
各地区租金占收入的比例
洛杉矶租金收入比为23.9%，是各大城市中最高的，其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩(23.4%)、加利福尼亚州的圣地亚哥(22.5%)和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯(22.2%)。
教育和租金也有关系
最后，看看教育水平在房租上起了什么样的作用。
数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右，随着教育水平的提高，房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多：
牙医(DDS)
租金中位数：1,687美元
医生(MD)
租金中位数：2,023美元
最后，概括一下，从上面的这组数据，得出一个身处这一地区的人们都不愿承认的结论：在洛杉矶租房是最贵的，没有之一。
最后，在以上基础上，并结合2017年新政策，我们做出2018美国房市全面预测，仅供参考：
1
供应量成为市场关键字
与今年情况类似，供应量将继续成为2018年市场走势的重要指标。虽然年底全国库存有望小幅回调，但连续三年的供应量短缺仍将使房屋销量下降、价格上涨。
全美供应量走势(2006-2016)
全美独立屋销量
自2011年起，美国入门价房源一直处于缓慢增长态势，预计未来一年不会出现明显波动。此外，由于租金上涨与度假屋平台的繁荣使投资者们看到了商机，不断上涨的需求在供应量短缺的情况下，进一步加剧了市场供小于求的局面。
租金情况(公寓 vs.独立屋)
从上图可以看到，多单元住宅的租金上涨明显高于独立屋。该现象不仅反映了公寓租赁市场的繁荣，也折射了该类房源可负担程度的下降。
2
高税州面临税改挑战
卖房者数量恐下降
近期，众议院和参议院正就“SALT Deduction (州税及地方税减免)”的改革进行协商。
SALT Deduction (州税及地方税减免)主要包含两方面:
■ 地产税
■ 州&地方级收入税和消费税
目前，纳税人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方级地税”的减免优惠。未来，众议院建议制定地产税的最高抵税额，而参议院则希望彻底取消该项利好。虽然两院还未就此达成一致，但势必会对房屋所有者和潜在投资者产生影响。
一旦加州、纽约(房价)(公寓)、新泽西、马塞诸塞、伊利诺伊这样的高税州取消SALT Deductions，可能造成居民和投资者流失。在一项针对900名屋主的调查中，三分之一的人表示如果当地政府取消SALT Deductions，自己会考虑搬到房价和生活成本较低的城市居住。据统计，今年有近25%的房屋销量受到了税改的影响。未来，具有经济和科技发展潜力的二线城市，萨克拉门托、凤凰城、亚特兰大、纳什维尔将会是人们关注的热点。
此外，税费改革还将牵扯地产出售后的“所得税减免”优惠。目前，只要屋主满足“过去5年中住满两年” 的条件，便可享受个人$250,000，夫妻$500,000的免税额度。如果新政真的将期限调高至 “过去8年中住满5年”，那么许多屋主不得不重新思考自己的卖房时间。
3
城市近郊小区成新宠
根据2016年美国人口普查局公布的数据，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36岁) 约有7540万人，占全美总人口的24.7%，位居第一。照目前的速度增长，该群体将在2036年迎来人口高峰，总数达8110万。
与他们的父辈不同，千禧一代中的高收入阶层并不偏爱有着大片草坪的郊区豪宅，转而看重城市的步行指数和物业便利，愿意住在面积较为宽敞、人文气息浓厚的都市外围小区。
4
住宅销售会更快
事实上，今年全美的房屋销售速度已经让人十分意外。高峰时期，25%的房子两周内就能售出，约19%的非公开交易一周内就能敲定。可想而知，基于供应减少和需求增加的双重压力，明年的房屋竞价大战将会更加激烈。
5
贷款利率将提高
目前，住宅的30年固定贷款利率在3.6%-4.2%之间，预计明年会上升至4.3%-4.5%。过去十年，美联储共对政府证劵、抵押贷款债卷和其它类型资产进行过3次大额收购，力求通过宽松的货币政策刺激美国经济，使其迅速走出 08年金融危机阴影。
美联储主席Janet Yellen
鉴于国内经济已全面复苏，美联储今年10月表示将着手降低其$4.5万亿资产包 (其中$1.78万亿为贷款抵押债卷)，逐渐缩紧货币政策。由于该动作将使借贷市场的流动资金变少，因此贷款利率也会水涨船高。对投资者来讲，房价和贷款的双高将会是不小的压力。与2016年相比，今年的月供上涨13%，预计明年涨幅会在15%-20%。
6
房价泡沫不会出现
即使今年美国房市的销售速度、竞价程度和需求增速屡创历史记录，房价攀升的脚步却丝毫未曾停歇。这种市场的持续繁荣不仅让投资者们蠢蠢欲动，也让人不禁担忧，害怕遭遇房市的滑铁卢。那么，2018年真的会出现房价泡沫吗?
答案是否定的。首先，美国大环境良好，经济稳中有升。美联储在本周三表示，明年美国经济发展速度将会更快，失业率继续维持在较低水平。基于稳定的就业、持续上涨的居民可支配收入和活跃的商业投资，美联储将货币政策收紧，使利率提高至1.25-1.5%区间。
自08年金融危机以来，中央银行已第5次进行利率上调。政策制定者表示，美联储计划在2018年和2019年分别加息3次和2次。虽然月供上涨对投资者们来说是件“坏事”，但从大局来看，正是由于该动作限制了部分购房者入场，才缓和了房价上涨幅度，使市场能够健康稳定发展。
其次，房贷审核严格，贷款比例下降。贷款价值比(Loan-to-Value) 是贷款所占房屋价值的比值，它反映了借贷市场的谨慎程度和规范性。
2008年美国房市之所以受到重创，主要源于政府大规模鼓励人民购房而导致的银行及其它贷款机构借贷要求放宽，为原本不符合条件的“次贷者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮动型贷款。由于后期股市的复苏和利率的升高，次贷者的房贷压力越滚越大，最后不得不通过房产拍卖退出。法拍屋的大量增多不仅拉高了供应量，也冷却了房价上涨热度。由于再也无法从房市中谋取暴利，投机者们纷纷离场，而这又进一步促使供应量上升，最终导致房价暴跌。
最后，需求实际存在，房价上升有理。十年前的房屋需求源于人为政策造成的房贷垂手可得，而如今的住宅需求则主要来自人口和移民的自然增长。当前的价格升高并不像过去那样依靠短时间需求的迅速膨胀，而是供应量短缺造成的供小于求。在展望未来趋势时，投资者既不要单凭“价格持续上涨”来判定泡沫是否存在，也不要盲目依赖经济周期，应从整体经济环境、政府货币政策、供需改变源头等多方面考量，理性作出决策。
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