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投资美国房产如何报税

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2018-01-22 16:39

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  人们的生活水平提高了,皮包也鼓起来了,很多朋友就打算投资海外房产。其中美国的房产就比较深受中国投资者的喜爱。外国人投资美国房产该如何报税呢?今天出国留学网小编就给大家简单介绍一下吧。

  何谓外国人?

  持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。

  未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

  其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。

  其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

  几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

  外国人税务好处

  假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

  外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。

  一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

  外国人房地产收入

  外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。

  外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:

  个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3950元个人免税额,已婚共同报税者可得7900元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。

  标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码6200元标准扣税额,已婚共同报税者有12400元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。

  因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高

  外国人卖屋时的收入

  有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。

  此外,外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。

  除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。

  这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

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