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在法国购买房产怎样合理避税

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2018-03-08 16:20

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【 liuxue86.com - 海外买房 】

  为了达到合理避税效果,我们要考虑购买方式和持有方式。我们可以以个人名义购买一处不动产,但是通常我们建设以一个SCI(不动产民事公司)的方式购买,和出国留学网小编一起来看看在法国购买房产怎样合理避税?

  SCI翻译成中文的意思是不动产民事公司,它是一个专门管理资产的特殊公司形式。它管理资产的方式是“非商业化“的,只有满足这个条件,它才能享受特殊的法律制度,并归于个人所得税的纳税体系中。它需要有至少两个股东组成,股东可以是自然人,也可以是法人,并且要有一位公司法人负责管理公司的运营。它的经营必须符合法律规定,符合股东利益,每一位股东以资金入股,但是没有最低注册资金的要求。股东不享有有限责任,必须依其持有的股份百分比对公司的债务负责。

  在法国购买不动产,除了要交纳交易额的5,09%的过户费,以下四项费用也是必须要考虑的(不论是以个人名义还是SCI名义购买):富人税、不动产增值税、继承税、3%税。

  根据法国法律规定,法国公司或外国公司(包括法国sci或者摩纳哥sci)或其它法律主体,直接或间接地持有不动产的话,需要每年缴纳其所持有的不动产市场估值的3%的税,除非满足一定免除条件。计算时,以每年1月1日不动产的市场估值为基础进行计算。

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  以下两种情况可以免除3%税:

  -公司或法律实体位于的国家与法国签订了双边协定;

  -法律实体(包括法国sci)超过一半的资产为金融资产。

  从3%税的角度来说,一个公司,如果在每年1月1日时它持有的法国不动产资产占其持有的所有法国资产的一半以上时,那么它将被定义为法国不动产民事公司sci。

  购买了不动产,如果想将不动产再次出卖时,就会涉及不动产增值税。当然,法国法律规定了相应的减免政策,持有的时间越长,减免力度越大。如果购买不动产五年内就要出卖,则不享受减免政策。从持有的第六年开始,减免的百分比随着年限加长而呈正比递增,持有22年后再出卖,则可以免除增值税。

  需要指出的是,这项减免政策实行的条件是,不动产必须是通过个人或sci直接持有才可以。通过成立sci来持有不动产,那么可以通过转让sci股份的形式达到抵销不动产增值税的避税目的。从不动产增值税的角度来看,当一个公司在最近三个会计年份里持有的法国不动产资产占其持有的所有法国资产的一半以上时,那么它将被定义为法国不动产民事公司sci。

  位于法国的不动产适用于法国的继承法。根据法国继承法规定,在有孩子的情况下,夫妻中的继承人一方可以选择全部的不动产使用权或者四分之一的不动产所有权。法国继承税最高税率为45%。夫妻间因死亡原因产生的继承不需要交纳继承税。

  从富人税和3%税角度来看:法国不动产资产 30\法国所有的资产40=75%,大于50%,所以是一个sci;从不动产增值税角度来看:法国不动产资产30\世界范围全部资产100=30%,小于50%,所以不是一个sci。

  巴黎2012年7月的房屋均价是每平方米8453欧元(相当于7万元人民币)。如果在巴黎市中心买一套8万欧元左右的公寓,租给当地学生或者游客,房租约为每月400-500欧元,利润可以到7%-10%。

  买房时,如果这套房产房龄不到五年,要缴纳19.6%的增值税(法国叫TVA)。在持有环节,每年要缴纳两种地方税—税率由地方政府决定,每个城市不同:一项是居住税,一项是房产税,这个房产税是用同地段租金乘以当地税率算的(戛纳房产税高达43%)。转让环节,还需缴纳资本利得税,最高要33%,但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。

  法国涉及到房子的税有哪些?

  地方税是在法国涉及到房子重要税收项目,这个地方税是需要把税费交纳给当地政府的,当地政府会把收取的这部分税收用于当地基础建设之中。在法国房子的地方税还可以分为两部分,一部分就是居住税,另一部分则是土地税。居住税每年都会征收,而且是房子在这一年的1月1日时谁在住,就由谁来交。土地税也是每年交纳一次,它只面向房主征收。

  所得税也是在法国涉及到房子的一个重要税收,很多人在买了房子以后自己没有住,而是把它租了出去,那么您收入的房租费用,是需要交纳所得税的。房产所得税的比例在不同的地区,也不完全一样,另外法国在房产交易时,还需要交纳必须的公证费和过户费,这些费用大部分也会进入到地方税收的帐户之中。

  增值税也是在法国涉及到房产的一个重要税收项目,这种增值税是针对房主在买房时价格与卖房时价格之间的那个差价去征收的,人们买了房子以后不可以赔钱卖掉,但是不赔钱就要向政府交纳增值税。法国征收房产增值税的比例很高,很多人在进行房产交易时,会把房价分成几部分,一部分是房产,一部分是家具或者其他设施,这样就只有房产的款项被收增值税,其他的项目则能成功效避税,让自己的个人收入得到明显提高。

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