楼市的未来一直是投资者关注的热点。但大多数人不明白的是，房地产其实并不是防御性资产（DefensiveAsset），反而有很高的市场风险。和出国留学网小编一起来看看2018年的海外房产市场。
银行放贷两大限制
过去两年，APRA对银行的投资放贷进行了严格的限制。一是银行发放的只付利息型房贷总额占总房贷总额比例要降到30％以下；二是每间银行的年度投资住房信贷增长率要在10％以下。而这些限制应该会继续保持一段时间。如果不是当初的这些限制，悉尼现在的楼市价格可能会更高。
2018利息是升是降？
许多人都在想2018年的利率是否会上涨呢？如果上涨，升幅会是多少？没人会认为新的一年会降息，澳储行也行不想房地产市场崩盘。
回顾历史，我们发现，一旦家庭利息支出达到了收入水平的11％左右，房价就会出现调整。从现在看，想要达到这个利息支出水平，澳储行的现金利率需要攀升到约3%~3.25%，换句话说，澳储行的现金利率需要在目前的基础上上升125-150个基点。
按照历史的标准，澳洲储备银行的现金利率应该高过3%~3.25%，才会引发问题。但是，根据目前的家庭债务对收入比例水平，澳洲经济体系承受不了6%的现金利率。如果目前的债务水平持续上升，那么房地产市场甚至可能会走进到连现金利率上涨100个基点都承受不了的地步。
楼市还涨吗？
去年进入澳洲的移民人数为22万人，其中约1.1万人（5％）的净资产超过100 万澳元。如果这些有钱人有80%都是到悉尼和墨尔本，那么这两地区的房屋需求就会非常强烈，所以不会导致人们担心的供过于求的问题。
悉尼：一份报告表示，如今悉尼的房地产价格大约被高估约52%。虽然还未达到2003年的56%高峰，但已相当接近。虽然物业销售供应与2016年时相比有所增加，但销售供应量增长的最大来源的一部分来自悉尼西南部，中央商业区并没有供应过剩的情况。
墨尔本：新房增加，但墨尔本内城区空置率在2017年再次减少，如果内城区空置率下跌低于2%的话，租金可能会大幅增加。另一方面，根据一份报告，墨尔本的楼价被严重高估。
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