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2018新加坡房产市场发展预测

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  2017年,新加坡的房地产市场走势基本延续了前两年的趋势,那么2018年的房产市场将会有哪些变化呢?出国留学网的小编在这里为大家整理了2018新加坡房产市场发展预测。

  一、房价触底反弹,上涨的量级预计8%-10%

  2017年10月底新加坡建屋局(URA)发布了房地产市场,新加坡房地产市场终于在2017年的第三季度收涨0.7%,为新加坡房地产市场连续15季度下跌以来的首次季度性上涨。

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  对于房地产市场而言,告别了枯燥乏味的4年持续性下跌,终于迎来了令市场重新兴奋消息。

  但是作为个人投资者而言,是否现在就急于入场,抓住市场上升趋势,还是不愿意承担风险,放弃这一次的上涨周期?当然这是萦绕在每一个投资者脑海中犹豫不决的百万级的投资。

  相信,对于大多是投资者而言,他们坚信的是市场经历了15的季度的连续下跌,市场是时候反弹一下了,不是现在也不会远了。这里总结一下新加坡房产市场四次下跌历史数据,以供大家决策使用:

  显而易见的是,2013年这一次新加坡房产降温措施的实行已经达到了历史最高的15个季度,堪比2000年的互联网泡沫,但是同比之前的危机时房价下降的幅度,这一次12%的降幅相对较小。

  降幅小的主要原因可以理解为是政府调控,而非市场危机。调控目的在于抑制房价过热从而确保房地产市场的软着陆。同样,市场的触底反弹也不会像经济危机后的快速上升,相反,缓慢的价值修复则更满足市场及政府的预期。

  二、整体出售潮在2018年将延续

  相信关注新加坡房市的投资者们一定熟悉整体出售这个2017年的关键字,整体出售的火爆在一定程度上推升了房地产市场的价格。2017年年底的Amber Park的整体出售,刷新最高成交纪录 – $9亿新币,屋主会收到$430至$830万新币不等的回报。

  了解整体出售的投资者应该都知道,相比较开发商从政府售地计划项目(Government Land Sales Program)中买地,从住户手中购买的整体出售将促使资金的进一步回流,也就是说屋主通过整体出售所得的回报往往意味着另一套改善性住房的购买,利于市场整体的良性发展,达成良性循环。接着刚刚Amber Park整体出售的例子详细说明,Amber Park的屋主平均收到$630万新币的补偿回报,整个项目高达$9亿新币,试想如果资金回流楼,对市场是多么大的利好。

  2017年是整体出售流行的一年,据粗略统计,开发商共支出超过$50亿新币收购集体出售楼盘项目,因此这样一件促进经济,改善生活又不额外征用政府土地资源的行为,受到业界和政府机构的一致好评,可以遇见的是整体出售依然就是2018年房产市场的关键词之一。

  三、供需平衡短期不会被打破

  供大于需,出现价格下跌的现象,在可预见的短期内尚不必忧虑,归功于政府计划项目(Government Land Sales Program)在土地资源批放上的管控。然而一些市场人士发声,担忧过火的整体出售在一定程度上会造成短期内的过度供给,造成供大于需,价格下跌。原因在于整体出售中开发商回购的土地,会以原本3至4倍的住宅单元供给投放市场销售。

  考虑到开发商的建设周期和销售周期,2017年回收的项目,因考虑到集体出售项目的产权交易是个复杂的耗时的交易过程,大部分要在2019年左右才会重新投入市场,对市场的供给产生实际的影响。

  同时,让我们换一个角度来看待这个问题,2014年至2016年,新加坡市场年均可销售成交住房量为13,000套至19,000套,即使考虑到整体出售房产的交付,略超11,000个单元的交付仍然在市场承受范围之内,事实上新加坡开发商在2017年售出的公寓单位同比上涨32.5%

  而3000多户受益于整体出售的业主也会需求购置新房,带来3000多住宅单元的净需求,即使少数业主会考虑降低居住条件,但对房产市场的净需求量在短期内对价格造成溢出效应。

  新加坡房产市场的今天,有30,000套左右的未售房产单元,空置率在8%左右,相比2011年的历史最高的40,000户,可以说完全在市场的调控范围之内,出现供需不平衡的情况很难出现。

  但是另一方面,市场很难去预测政府HDB(组屋)的供给量,不得不承认市场很难去量化HDB市场对私人公寓市场供需两端的影响,但是我们也无需过于担心,因为一部分HDB的屋主也一直在考虑升级至私人公寓。因此二者的影响在一定程度上会项目抵消,稀释。

  四、开发商拿地成本升高

  虽然近年来房价已经持平15个季度连续下跌的记录,但是引人注意的是开放商拿地的成本在不断升高,从开发商的角度来看,似乎有点抄底房产市场的感觉。随着建设和销售周期之后,如果开放商想维持合理的利润,房价的上涨则不可避免。

  2017年的土地成本则急速上升,上半年SPH JV以$1181新币每平方英尺的价格拿下Upper Serangoon的一块土地,Chip Eng Seng JV则以$1110新币每平方英尺的价格拿下了Woodleigh处的一块建设用地;下半年Oxley JV以$835新币每平方英尺的价格拿下Serangoon Ville,KPLD和Wing Tai JV一同以$965新币购入Serangoon North的一处土地,SingHaiYi JV分别以以$1325新币购入Sun Rosier,$1092购入How Sun Park。

  东海岸海滨区在2015的开发商土地购买成本仍在$800至$900新币每平方英尺之间,然而2017年发生的交易如下:

  UOL在2017年初购入45 Amber Road,每平方英尺价格在$1,063新币;

  Sustained Land在2017年中重新开发了Albracca,每平方英尺价格在$1,409 新币;

  UOL 和Kheng Leong一同开发了Nanak Mansion,每平方英尺价格在$1,427 新币;

  最后CDL & Hong Leong联手以整体出售的形式收购了Amber Park,每平方英尺价格在$1,515新币;

  同样的故事也发生在新加坡的各个区域,下面的表格是2017年一些重要的土地成交记录,数据来源URA。

  举例来说,在新加坡比达达利(Bidarari)地区,2013年12月地产商UOL以每平方英尺$648新币的价格购买了在Bartley的Botanique,2014年中MCC Land以每平方英尺$775新币的价格购买了Poiz Residence,随后Cheung Kong以每平方英尺$849新币的价格购买了Stars of Kovan。

  紧接着的2015和2016年,土地价格稍有下降,CDL和Hong Leong以$710新币的价格购买了Forest Woods,Evia JV以$755新币每平方英尺的价格购买了GEM Residences。

  因此可以预见的是,随着房产开发商拿地成本的逐步升高,2018年的新加坡房价的走势不会再延续前15个季度的趋势。从上游至下游成本转移,随着开发商拿地成本的升高,对房价的上升会产生积极的推动最用,加之政府有可能上调政府消费税GST,这也将进一步提高开发商的成本进而会转嫁给消费者买单。

  五、公寓面积在不断缩小

  上世纪90年代新加坡平均每个住宅单元居住4.25人,本世纪初降低至 3.5人,2015年这一数字降到了3.39人,如同每一个发达国家一样,新加坡正向着小家庭规模的方向发展,崇尚独立的美国这一数字是2.6。考虑到新加坡90.8%的人口拥有自己的房子,这一数字的降低也可以理解为屋主门正搬进自己购买的房子了,而不是将其出租换取租金,也可以理解为年轻一代的崇尚自由,越来越早的组织自己的家庭。

  然而这一趋势能否满足的另一个方面取决于父母的金库是否能够支持年轻一代的买房梦想,考虑到主要需求仍为新加坡国内买家,TDSR和其他房地产降温措施仍然存在,年轻一代仍然依赖父母一辈去提供第一笔购买款,但是父母一代能在多大程度上提供帮助还需市场去进一步验证。

  六、贷款利率的升高,减少了房屋的出租收益

  美联储计划在今年推行三至四次加息以促进美国国内经济的发展,因此与美元紧密连接的新加坡市场也会受到美联储加息的影响,Singapore Interbank Offered Rate (SIBOR)和Swap Offer Rate (SOR)会直接体现这一变化,原因在于金管局Monetary Authority of Singapore (MAS)允许新币在一篮子国外货币以不同权重组成的一定的范围内波动。

  因此这一消息对屋主而言,不算是一个好消息,贷款利率的升高意味着成本的升高,也就是说受益率的降低。

  “新加坡房价指数虽然持续走低,2017第三季度略有反弹(反弹趋势尚待确认),但是指数从来都是落后指标,一些房产市场迹象作为领先指标已经逐步显示市场出现回暖。例如房产成交量增长、开发商市场情绪上升、豪宅市场触底反转等等,都在当下低迷的市场中释放出积极的信号”。

  可以预见的是,在经济发展、人口增长的同时,未来成熟的新加坡房地产市场获得资产增值的潜力是看好的。过去十轮政府政策调控抑制住了房产价格暴涨,致使价格温和下跌了12%。但随着新加坡各项经济指标看好,以及嗅觉灵敏的投资者再次进入这一市场,买卖成交量快速增长。越来越多的精英阶层和富人们正在等待市场反转更加坚定的信号,而或许现在就是进入市场的良机,有想法置业的朋友,可以多做功课,量力而行,多与行业人士交流,切记眼见为实,耳听为虚,毕竟最终只有自己能对自己的投资负责。

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