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澳洲买房有哪些风险该如何预防

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2018-05-14 09:35

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【 liuxue86.com - 海外买房 】

  近几年,澳洲许多城市的房价都在上升,现在越来越多的人选择投资澳洲的房地产,而此时也是最佳时期。接着和出国留学网小编来了解下澳洲买房有哪些风险该如何预防,希望对你有帮助。

  1、银行贷款比例(LVR-Loan to Value Ratio)的风险

  在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理,绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%,有些楼盘和职业(如医生、律师等)可借90%。但随着房市和供需的变化,有时银行可能会下调贷款比率LVR。

  有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低,有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱,只要房子好,万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些,将来就可以少还一些,因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。

  2、估价的风险

  有时在不同的澳洲城市,根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法,根据估价师对房市的态度(乐观或悲观),有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押,要用现金成交,那么遇到估价略低的情况,就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好,购买的价格合理,即使银行的估价略低,也不用惊慌,更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式,住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点,并不代表市价。只要有钱成交,少借一些也未必是件坏事。

  澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里(比如目前的悉尼),银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里,估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。 如何控制这种风险呢?首先不要惊慌,也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好,其长期的升值潜力照样很大。

  3、空租的风险

  澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好,房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出,都住满后,在任何时间同时上市的房子就只有一、两套,再出租时就轻而易举,加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。

  4、个人现金流的风险

  由于澳洲房产投资是个长线投资,在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化,生意有好有坏,工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲,只要愿意工作,即使暂时丢工,再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时(比如养投资房),找工就更容易些。

  5、信心的风险

  这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好,投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升,当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候,如果投资者目标不明确,缺乏心理准备,身边多消极的人,他就有可能对投资失去信心,从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标,坚定对借房产投资实现财务自由的信念,提高自己的心理素质,只听有成功经验和投资结果的人的建议。

  如何预防风险

  第一、购买澳洲房产后后升值速度不均衡。

  随着时间的推移,眼看着别人买的澳大利亚地产别墅或公寓三、四年一过,澳洲房产价值上升了50%,而自己的澳洲别墅或公寓升值只有20%,心中很是郁闷。那要避免这一种情况出现,请切记作为投资澳洲房产角度,第一是地段,第二还是地段。最好的选择是在澳洲置业所在中心城区辐射圆径三分之一内。这样的地区,物业房价合理,其升值空间较高,性价比最好。

  第二、注意防范不可抗拒的天灾。

  对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视,一旦投资海外,切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低,保障面却很广,理赔到给付都有严格规范,且以保障保险人的权益为重。

  第三、投资者缺乏购房经验。

  个别初次购入澳洲房产的投资者由于自己缺乏经验,又没有选择执照律师审核,可能不小心购入了有隐患的房产,这当然是件倒霉的事,虽然这种情形发生的概率很低,但毕竟还是有,像国人苦笑“中奖了”,不过如果你了解澳洲政府的法律,或许你就会安心许多。因为,根据澳大利亚的法例在某物业落成后7年内,凡有质量问题都可以追究建造商的责任,承建商必须做出补救或赔偿。

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