三.投资类别左右投资回报
住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋(即“别墅”)及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。
四.现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金问报，二是保值升值。
中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出：国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
五.充分利用时间杠杆
海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低：经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多(加拿大除外)。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%。豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。
一般来说，房星的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也井没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的书要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场时能升值套现。
六.物业管理和持有成本影响回报
持有物收后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛后多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，井且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。
此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租余达房价的1%才能实现满意的现余流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及(或者)遗产税。如书先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。
不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。
另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。
七.地域差异巨大，不可一概而论
海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大。今后走势从于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势，政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。
同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域，政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
