日本在“观光立国”战略下，来日本旅游的人数逐年大幅度增加，很多人也想体验日本住宅的魅力，所以民宿在近几年掀起了一股热潮。下面出国留学网来说说如何投资日本民宿。
将闲置的空屋改造成民宿，似乎成为了资源合理配置的一个新的方向。很多投资者也看到了这一商机，怎样才能选择优质的民宿项目，获取更高的投资回报呢?
日本政府的“观光立国”战略，将2020年的目标人数定为4000万人
选择日本民宿的游客特点
在日本观光厅发布的2017年7-9月期间访日外国游客住宿消费趋势报告中显示，外国游客投宿设施当民宿住宿率为12.4%，呈现以下特点：
① 大阪、京都府旅游选择民宿的比例最高
② 自由行的游客偏好民宿
③ 住客多为20岁左右的年轻一代;或与家人、朋友一起出行
④ 新加坡住客最多，占4成，依次是法国、印度尼西亚、澳大利亚
⑤ 住客希望体验日本人的日常生活、品味日本流行文化等
日本民宿经营的法律规定
日本民宿正值过渡期，有三种不同法规存在的民宿，相应的运营规定也有所不同。
1、《旅馆业法》的简易宿所
基本上符合以下四点，即被判断为适用《旅馆业法》，因此需要申请旅馆业经营许可。
收取住宿费。不局限于具体名称，如休息费，寝具租借费，清洁费，水电费等，包括以小时计费的。
具备社会性与否。如不特定的人入住的情况;通过广告宣传招租的情况等。
是否具备持续、反复性。如持续地招募租客的情况;限定星期几，或只在特定季节营业， 包括即使限定营业日，但重复招募的情况等。
是否为生活的根据地。如使用时间不满一个月，或使用时间在一个月以上，但房间的清扫，寝具的提供等都由住宅提供者承担的情况，则被判断为不是借住人的生活根据地。
2、《民泊条例》的特区民宿
从事特区民宿，行政的认定是必要条件，各自治体制定了详细的规定。如2017年1月25日时点为止，东京都大田区的特区民宿利用的最低条件为利用者借住7天6晚以上，而大阪市的特区民宿的利用条件为3天2晚起。
3、《民泊新法》的“家主居住型民宿”和“家主不在型的民宿”
《民泊新法》的两个主要特征就是建筑物的用途的放宽，和一年间营业日数的上限180天。虽然使得一般住宅也可以作为住宿设施出借，但并不是什么样的住宅都可以对外出借，例如《公寓管理规约》禁止民宿行为的公寓。
如何选择优质的民宿项目?
① 首选二手房
因为新房的价格普遍高，而且很多新开发的区域经营民宿很难拿到许可。
② 独栋最佳
资金足够的话最好选择独栋，不但改装方便，遭近邻投诉的风险也会减小很多。
③ 地段很重要
离车站十分钟之内的房子最好。如果周边邻近热门景点或大型购物中心，自然大大加分，无论是租金还是出租率都要高于一般民宿，但相应的房价也会高，需要考虑实际的投资回报率。
④ 自己是否喜欢?
如果投资客担心未来的出租率，那就换个角度想一下，如果自己是游客，会不会选择这样的民宿?
⑤ 已持有民宿经营许可证：
日本与欧美发达国家一样重视法治，安全风险及环境维护。虽然日本政府已将民宿经营定为合法行为，但对民宿的合法性，一直是持“谨慎的态度”，经营者仍需要申请民宿营业资格许可证书，向相关部门备案。
由于营业许可申请手续十分繁琐，对于投资客来说，直接购买持有牌照的民宿项目更为合适。但这类项目在市场上极少，截止2017年3月，在中介网站上注册并公开的15000家民宿中获得经营许可的民宿仅占16.5%。(数据来源：日本厚生劳动省)
营业许可证案例，来源：自在客
投资后，如何经营民宿?
大多数投资客会选择代理公司运营，省时省力，平均年收益在4-5%的居多，物色到好项目的收益可达到7-8%甚至更高。
现在很多民宿的代运营公司的手续费(全权委托)都在房费的20-35%左右。在这里举一个费用清单的例子(手续费按照20%计算)。所交的费用包括airbnb的手续费，运用公司的手续费，水电煤费用，网费，常备物品费用，清扫费等等。
