不少人会选择去美国买房，那么美国房产市场存在房产泡沫现象吗?这是很多移民人士比较感兴趣的问题。和出国移民网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。
美国有房产泡沫现象吗
美国楼市自次贷危机后下跌盘整，2011年开始逐步回升——各种类型住宅销售价格的中位值早在2015年6月份就超过$236,400/套，超过了2006年7月份市场最高点($230,400/套)，单套房屋销售天数则低至34天。
美国房地产知名网站Zillow 最近进行了一场调研，以了解不同区域在市场底部置业的购房者所获得的财富增长。该调查显示，美国涨幅最大的10个城市住宅价格从2011年8月份开始触底反弹，迄今4-5年时间里这些“最底部入手的住宅”升值了51%-75%。其中，于2012年1月份购买拉斯维加斯房产的业主恐怕是最幸运的，因为他们的房屋价值平均增值了75%!
这10个城市中，有4个正是加州传说的热点城市：San Jose(圣荷西，硅谷所在地)，San Francisco(旧金山)，Sacramento(萨克拉门托，加州州政府所在地)，Riverside(大洛杉矶组成部分，加州第12个人口最多的城市)。而美国东南部的佛罗里达州(楼盘)也有两个城市上榜：Miami(迈阿密)和Orlando(奥兰多)。
贷款人信用下降引发猜想
单看住宅价格的上涨不算什么。但是，若考虑到，地方住宅价格水平3-4倍于平均工资增长水平，这就不免让人担心。
但近来，更让美国业内人士担心的是：他们发现，购房人按揭贷款的信用分数在下降，这意味着住房贷款资质审查有所放松，他们担心，美国近期火热的房地产市场是否会发生新一轮泡沫。
的确， Ellie Mae(软件处理公司，美贷款申请量的1/4都由其完成)提供的数据显示，2016年1月份，获得贷款的置业者的平均信用分数是719分，比去年下降了很多。对此，有经验的美国银行界人士告诉《东地产财经周刊》：尽管贷款人信用状况有所下降，但是，这只是对以往过严的信用审查的一种修正，对于审批者贷款信用和还款能力的审核依然非常严格。
数字比较显示，在泡沫时期，贷款者的信用分数比今天要低太多：房利美抵押贷款获批者的信用分数接近740-750，而在泡沫时期该分值为710-720;联邦住宅管理局抵押贷款获批者的信用分值为690-710，而在泡沫时期为650-660。
此外，次级抵押贷款、不需要递交贷款资料、以极低的信用分数获得贷款等这些情况在目前的贷款市场均不存在。“欲申请贷款者依然需要递交相当多的材料以获得贷款审批。”Citibank某资深贷款经纪说。
居民贷款偿还能力受控
2016年1月，有80%的人通过申请银行贷款帮助实现了置业梦想。对于巨量的贷款比例，泡沫是否发生的另一个关键是，居民贷款偿还能力是否可控，是否会发生不良贷款。
数据显示，尽管很多地方房屋价格涨幅已超出了人们的收入水平，但是，较低的贷款利率依然使得人们能够在预算范围内购买自己心仪的房屋。数字显示，对于那些首付在20%的置业者来说，其每月贷款还款额按现在的利率水平占到其毛收入的15%，而在房地产泡沫时期(2006-2007年)，该比例曾经达到25%，历史上的平均值也达到20%左右。
此外，很多美国家庭都趁贷款利率水平较低的时候，改成了30年固定利率，30年固定利率的利率水平一度曾为3.5-4%，这不仅大大提升了购房者的购房能力，也增强了他们的风险承受能力。
住宅供应远未达到泡沫水平
数据显示，2016年1月份的库存供应量(按目前的销售速度，多长时间可以去化所有库存房源)只有4-5个月。在泡沫时代，住宅供应量同现在差不多，但是受次级抵押贷款政策影响，销售却非常火爆：年度各类存量住宅销售达到710万套，新建住宅销售达到130万套，两者共计达到840万套;而2015年，全美各类房屋共实现销售576万套，比高峰期低了约1/3。
此外，目前美住宅供应量较低的原因在于新屋建设量仍然非常有限。在最近的四年间，开发商平均每年建造95万套新屋——这只是泡沫前新建住宅量的一半而已。
所以，尽管人口增长了14%，但目前可售房屋的供应量比2000年仍然低很多。同时，独栋住宅开工量比2006年峰值水平仍然低了60%，比过去15年的平均水平低了25%。
正是供应的缺乏导致房屋价格上升，以至于超出了人们的价格承受水平。而使得房屋市场重新回归供需平衡，阻止价格进一步上升的唯一办法，就是增加住宅新开工量。
多股购房力量望实现美国梦
根据国家统计局数字，拥有自己住房的美国家庭比例于2015年第四季度达到63.8%，然而该数字仍然接近48年来的较低水平，更远低于2004年底峰值水平(69%)。数据显示，住房拥有率在65岁以上人群中比例最高，65岁及以上的人群中拥有住宅的比例为79%。而35岁以下人群中，住宅拥有率只有35%!
然而，居者有其屋不仅是中国人的梦想，更是美国人的梦想。据调查，68%认为现在是拥有住宅的好时机。正如美房地产经纪人协会主席所说“住宅所有权是美国梦的一部分，调查显示，这个梦是现实的并且很活跃。”
事实上，多股潜在购房力量正在或将影响市场。不仅上述没有住房的美国人将踏步进入楼市。“在未来20年，80后将带来30万亿的市场，其对房屋的需求将是非常强烈并持续的”。约700万在次贷危机中被迫卖掉或拍卖掉房子的业主将陆续返回市场，成为又一股推动力量。这些业主曾被要求等待2-7年的时间以“养护”他们的信用分数，达到再次贷款的条件。
此外，联邦住宅管理局今年提出了一项动议，将年按揭贷款保险费降低到900美金/年。据美经纪人协会预测，该政策也有望带来560万套销售!
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