今年，在英国海外购房的华人朋友，在交房时遇到某些问题，一个重要的原因其实就是大家不熟悉英国的期房买卖程序造成。海外房产交易流程大揭密。下面文章由出国留学网小编所整理，希望能帮助到您。
今年，有些人因为准备工作没做好，在交房时只能把自己的期房合同很快转卖了。有些购房者是因为国内的资金受股市影响和外汇管制不能及时汇到英国，有些是还没有来及准备好买房所需要的资金，一个重要的原因其实就是大家不熟悉英国的期房买卖程序造成。
英国Riseam Sharples房产律师事务所的石晶律师在接受采访时，讲了她为客户办理转让期房合同交易操作当中的流程，希望大家好好看看，怎样在风险最小化、利益最大化的前提下，把自己的期房合同很快转出去。
首先我们要知道一点，英国的期房一般都在每年年末完工，这时候要做好下面几步：在当地土地注册部门登记、剩余房款的交付、签订房屋租赁契约，所以年底就是英国房产律师最繁忙的一个阶段。
期房购买合同通常明确规定了可以何时开始转卖合同、转卖次数，在合同规定的日期内都可以联系中介公司转卖期房合同。转卖的中介费又分 “独家”和“多家”两种，独家是中介只把该房产的信息发布在他的平台上，选择独家代理的中介费会便宜点，如果你想尽快转卖可以考虑选择多家代理的方式。
石律师提醒大家：“该房产如果选择给多个中介同时销售，卖家一定要注意在预订申请表上备注：卖家有权取消预订的条款。因为通过多家中介代理出售房产，有可能会在相同时间内与买家重复签订预订申请表，这样就会造成房产重复出售，引发不必要的一些纠纷，备注这条能够防止此类纠纷的发生。
石律师说在英国买房为保障价格都会在房屋登记署做备案，期房在最终交易完成之前一般不会登记，所以卖房定价就需要以开发商提供信息的准确度和中介了解的内部消息为参考。
通常定价以周围房屋成交价作为参考。开发商在同一楼盘还有其他在售的房产时，也可以参考开发商卖价，比他们的低1-2万英镑会有售卖竞争力。还有一种就是在房屋快要竣工时，在取得开发商同意并授权之下，可以房产价格方面的评估师，因为他们定出的价格更有说服力，测量费用一般在300-800英镑之间。客户通常都希望尽快把期房转卖出去，所以由中介评估后给出价格，自己再结合市场情况做出具体调整。
中介会在找到买家后，协助双方签订购房预订申请表，买家向卖家先付一部份预订金，一般1500-5000镑左右，预订金越高对买家的风险越大，但相对于卖家来说则可靠度更高。在预订表签订时，建议大家再签定一份购买权合同，对双方交易时间、付款方式、权益及义务、在某些状态下押金能否退还等一些更细的东西进行约定。站在买家的立场就是先提前约定如果发生一些情况下能拿得回来自己的预订金。
预订之后在协议约定的期限内完成后面的交易，卖方这时候需要准备下列文件：
1、产权证明(Title Documents)。
2、转让合同(Assignment Deed)。
3、开发商所提供的文件和信息。
买家需要准备的文件：
1、买家购买权的证明。
2、买家需要准备好的资金包括首次购房者交给开发商的押金和增值部分。
其他相关的律师费用和购房利益是否同时转让等核心问题可以通过双方代理律师沟通解决。
期房转卖过程中最售价是最重要部份，也是投资的盈利部分(Uplift)。通常双方律师会在几个方面为代理人争取最大利益：第一个买家跟房产商洽谈判拿到的家具、津贴是不是能延续给下一个买家、重新和开发商签署合同产生的律师费(Assignment Fee)、买卖双方各自的律师费用。
与开发商谈判获得的津贴，如律师费1500英镑，有些是首次交换合同时会付50%，完工后再付50%。有些是完工交房时一次性付，这种就不会随着转让合同转给买家的，而是需要买家提前预付给卖方;而一些实物如开发商答应会包送家具，一般就会直接转给买家，不收取额外费用。
石律师说：“每一个律师会以自己代理人利益最大化为原则，在此基础上尽力更多的争取。
但是这其中也有一些不成文的规则：如实物利益可转，现金利益不转。买卖双方的律师费和付给开发商的律师费，在经过了很多的案例后，原则上看双方谁是获得利益最大者，如果期房转卖合同中卖家获得了丰厚的利润，买家可以要求心灰意卖家承担费用。有时候卖家因为一些特殊的原因售价比市场价低，又或是因为某些特殊原因，卖家让出了很多的利益，就可以要求买家承担费用。
石律师建议大家，在拟定转卖期房合同时，多与自己的代理律师沟通这，让他明白你的底线和诉求，因为在交易过程中，有的卖家看重所获取的利益、有的卖家则只想尽快把房产转卖出去。代理律师只有充分了解了你的诉求点才能目的明确的去协商处理。
那种类型的期房更具市场竞争力?市场竞争力体现在房屋质量、区域环境、物业管理服务等方面，当然越有市场竞争力的房子转卖起来也越容易脱手，如果所在楼盘的房子已经售完了，就表示该期房合同竞争力强大。市场指房子本身的市场和市场价，而市场价竞争力当然就是指为吸引买家，以低于市场同等价出售。那到底什么样的房子最好转出手?石律师说：“这很难给出确切的答案，一切看市场。”
期房转卖中，买卖双方律师如果都在为自己客户争取利益的就一定会用时间来协商和修改文件，交易中所获利润和所花时间是成正比的。要节省时间的办法是与客户提前沟通，及时了解和掌握客户的诉求点，这样就能有效减少中间的时间耽搁，与对方很快的沟通协商。
石晶律师说她曾经帮一个客户三天之内就办好了所有转让合同的手续。但转房过程并不是越快越好，那位客户是由于贷款没有批下来，临近交房期，无奈之下不得不快速转让。本来从伦敦房市现阶段情况看，颇具盈利性，因为他的时间紧迫，所以交易中不但价格上打了折扣，而且还做了很多让步，没有让利益得到最大化。
如果有想转房想法的人要早做安排，就算是你的期房价格方面有竞争力，有买家愿意购买的，但是对方也需要一些时间去准备购房金。再加上资金流转牵涉外汇管理的问题，交易的后续过程需要更多的时间，还有一个点需要注意，期房合同转卖即是已经签了转让合同，买家也有可能因为一些意外可能会中止交易，先前的买家还要继续完成交易。
所以经济实力有保证的买家也是对转卖者获取利益的一种保障，建议大家尽早把期房投放市场，根据市场的变化做微调整，以便主动权在自己手上。
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