美国作为一个房产投资国家，对于基金的投资是怎么样的呢，想在美国投资的朋友有什么自己的看法吗，和出国留学网小编一起来了解一下美国房地产基金投资研究。
第一部分 美国房地产市场周期性特征：18年定律
美国房地产发展历史大致可以分为三个阶段：第一阶段是殖民地时期到19世纪末，这是美国房地产的起始阶段，第二阶段是19世纪后期到第二次世界大战，这是美国房地产的发展阶段;第三阶段是二战结束至今，此阶段是美国房地产的成熟阶段。
美国房地产市场拥有市场经济所固有的周期性发展规律，表现为“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的循环过程。除二战以外，美国房地产市场大约每18年经历一次大的周期。
二战以前，美国房地产行业的周期为18年。1836-1925年间，美国房地产行业每隔18年(或接近18年)经历一次危机，土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。1904-1925年美国房地产市场经历20世纪第一个行业周期，历时21年;1925-1945年，美国房地产市场经历20世纪第二个周期，历时20年。
二战爆发使得房屋需求下降，房地产周期并未如期而至。随着二战的爆发，美国适龄男性人口因服役而推迟婚姻和组建家庭，对住房的要求大幅下降，1943年左右(按18年计算)的房地产危机并未爆发。由于战后住房需求增加，美国的土地与房产价格都不断增长，直至1973年土地和房屋价格达到顶点。
20世纪70年代以后，美国房地产短期波动明显，振幅较小。20世纪70-80年代，美国房地产行业先后经历了两次短周期波动，分别是1973年-1979年和1979年-1989年。
20世纪90年代后，美国房地产市场进入新周期(1989-2007)。进入90年代以后，美国房地产健康发展，尤其是“9.11”事件和网络泡沫破灭之后，美联储大幅降息，利率创下四十年来新低。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，美国房地产市场飞速膨胀，导致2007年次贷危机爆发，此次周期历时18年。房地产周期表现为：租金&房价上涨>>房屋建造增加>>供给过量>>高空置率>>租金&房价下降>>房屋建造减少>>市场吸收过量供给>>低空置率>>租金&房价再次上涨的循环往复过程。
第二部分 美国房地产市场政策与投资优势
推动美国房地产市场的因素包括利率、人口、经济、就业。
美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢，预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。
千禧一代成为购房主力军，根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计，过去三年里千禧一代一直蝉联买家首位(2015年时占35%)，且份额不断上升。NAR 预计2017年会有更多千禧一代购置他们的第一处房产。
此外， 从数据层面上看，2013年至2016年第三季度，海外买家到美国购置住宅的总交易额呈逐年增长趋势。相比2013 年整年，该交易额涨幅已超过50%。而在这些海外买家中，来自中国的投资者占比最高，且在美国投资住宅的交易额也同样一路看涨。据胡润百富2014~2016 连续三年的调研发现，美国在近三年来一直是中国高净值人群进行投资移民与海外置业的首选国家。由此可见，以中国买家为代表的全球投资者对于美国房地产的投资需求正在持续上涨。
与美国房地产市场需求火热的情况相比，美国供方市场的待售房屋数量却在减少。截止2016 年7 月，美国整体平均挂牌出售的房屋数量为147 万套，较一年前下降了4.9%，较2011 年的水平更是下降了近四成。
与此同时，近五年美国房屋的平均挂牌销售时间也在持续缩短，2016 年7 月的平均挂牌销售时间仅为78 天，比2015 年缩短了8 天，与2011 年相比缩短了35 天的时间。可见，待售房屋数量和待售天数的下降，这使得美国房地产市场火热程度仍将持续不减。
因此，随着需求的上升与供应的日益短缺，致使美国房地产市场的房价及租金指数不断攀升。截止2016 年8 月，美国20 个大中城市的房地产价格同比增长5.3%，较7 月份环比增长0.7%。
美国西部城市以经济发达的产业等因素使得房价涨速领先于全国平均水平，其中波特兰涨幅第一(11.7%)，其次是西雅图(11.4%)。而一些令人所熟悉的纽约、华盛顿、波士顿这些城市的房价涨幅在近年来都处于较低水平，其原因一方面由于这些城市的房价本身就十分高昂，涨幅空间有限;另一方面其超高的生活成本也使得人们不得不将投资目光转向其他城市。
此外，别墅仍然是最受海外买家青睐的房产类型。据美国住宅市场近一年来的投资数据显示，前五名国家均无一例外的选择独栋别墅为主要的投资房屋类型。其中，有74% 的中国买家在美国投资别墅类型。
经济方面，美国已然显现出强劲的发展势头，在美国多轮印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升。
此外，就业的上升、稳定的失业率促使消费者信心增强。失业率低于6.5%，这意味着多年强劲牛市，房价每年增幅将超过10%。
在整体利好的市场环境下，美国健全的房地产政策也是吸引大量地产基金前往投资的主要原因。
首先，美国的房地产交易制度健全，买卖房屋的过程中，有许多的第三方机构来协助，其中有估价公司、房屋检查、公证公司、银行、经纪人、产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保障房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。
其二，美国房地产行业的投资回报稳定，具体表现在三个方面：技术引进快参与者共享，参与者不会对原有者构成威胁，新的领导不会对原有领导者的强大否定。所以美国的房地产行业一直处于盈利水平。
其三，房主能享有绝对的产权。美国是财产私有制国家，在美国土地也是私有财产，因此购买了一套房屋不仅拥有房屋的所有权，还拥有房屋下面的土地的所有权，而且这个产权是永久的。另外根据长远统计美国房地产每年平均升值约为6%，也就意味着在美国拥有房屋等于投资了一只持续增长的股票。
第三部分 地产基金的投资策略与案例
核心型基金：主要投资于城市核心区稳定运营中的成熟物业项目，如写字楼、商场、工业地产等，一般出租率在95%以上，租金回报率在7%以上，标的资产的当前现金流就能够满足投资人的回报率要求，租金收益是最主要的收益来源。
核心增益型基金：投资策略与核心型基金相似，只是部分项目需要通过经营改善和改扩建来提升租金回报和资产价值。
增值型基金：投资于需要经营改善、租户优化、翻新再造的地产项目。标的资产的当前现金流一般能提供6%-8%的投资回报，通过对物业资产的经营改善、租户优化、改建扩建可显著提升租金收益和资产价值，使预期的投资回报率提升到10%以上，资产增值和租金收益共同构成了投资人的收益源。
机会型基金：目标收益率通常在16%以上，投资于闲置的、新开发的、及其他负现金流的地产项目或新兴市场的投资机会;标的资产的当前现金流为负或现金流波动很大，投资人的主要收益来自于未来的资产升值收益。中国的地产开发型基金大都属于机会型基金。
不动产债权投资基金：投资于各类抵押贷款、夹层贷款、资产支持证券、地产公司信用债等地产相关资产，获取利息收益或不良资产的处置收益。与融资型的地产信托不同，不动产债权投资基金通常投资于一揽子不同期限、不同抵押物的债权资产，而非单个项目的债权资产，其收益率也不固定。
地产母基金：投资于其他地产基金的“基金中的基金”(FOF)，通过分散投资来降低投资风险。
下面介绍一些美国顶尖地产基金的投资模式：
(一) 黑石集团
黑石成立于1985年，业务范围涉及零售、住宅、工业地产、办公地产、酒店等领域。投资策略以机会型为主，也包括核心增益型，其投资模式基本为：
1.以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产
2.为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额
3.在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益
4.待物业资产升值后，黑石就将其出售。
(二)喜达屋
喜达屋成立于1991年，主要业务为零售物业、住宅、酒店等，以机会型投资策略为主。
喜达屋资本并不以低成本的收购著称，而是以不良资产的经营改善能力著称。喜达屋资本集团旗下私募基金对不良贷款的收购，通常是“Loan-to-Own”型的，即表面看收购的是一项债权，但收购的真实目的是期待债务人在短期内违约，从而可以通过破产清算等法律手段获取抵押物的所有权，然后再通过经营改善、品牌重塑和市场份额扩张等手段来提升资产价值，获取投资回报。
上述不良资产的“持有—经营—卖出”模式不仅能够帮助集团赢得更多政府主导下的不良资产投资机会，还提高了喜达屋资本在贷款违约或抵押物价值贬损时的承受力。因为，通过持续的经营改善，集团可以从物业资产上获得持续的现金流，并提升资产价值，从而降低债务压力和经济危机的冲击。但这一模式的弊端是，在不利的经济周期中，它可能需要更长的投资时间。
(三)铁狮门
铁狮门成立于1978年，经营地产包括办公楼、多户型物业、住宅地产、综合地产、工业地产。它以增值型投资策略为代表，主要通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求的是规模扩张和租金收益及资产升值收益所带来的高杠杆收益。通过合作基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理和参与旗下地产基金超额收益的分配(业绩的提成)分享了地产项目40%以上的收益。
第四部分 总结与展望
通过历史数据发现，美国地产的市场走势与房地产市场的住宅价格水平、房屋库存量、房屋租赁空置率、房屋价格指数、房屋拥有率等方面有着很高的相关性。而上一个地产周期至2007年到达顶峰后遭遇了次贷危机的洗礼一落千丈，同时也标志着新周期的开始。
从宏观角度看，美国地产市场正处于一个新周期的上升阶段。加之美国经济复苏、货币走强以及特朗普上台等宏观因素的影响，目前投资美国地产市场确定性较高。
如今，美国楼市持续复苏，今明两年应能继续以温和速度回升，调查显示2017年房价上涨4.0%，2018年则涨3.5%。美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。
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