房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。很多在美国买房的人都会把房子向银行抵押然后去贷款用来装修或者消费等方面。那么今天，出国留学网小编就给大家讲讲美国房产抵押贷款的市场情况。
房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。
在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和债权人都不能随意处理房屋或地产。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行评估价的70% 。
房产抵押贷款是用自己的房产向银行去做贷款，用来装修或者消费类的贷款。
美国房地产抵押市场对美国房地产的发展起来非常重要的作用，对美国人实现其居者有其屋的梦想发挥了关键作用。它彻底改变了房地产抵押贷款来源单纯依赖金融机构存款的状况，甚至改变了贷款来源单纯依赖美国国内资金的状况，它通过抵押证券将资金来源管道伸向了广大的投资者，伸向海外资本市场。但不开否认的是，华尔街的某些投机者也将不良的次贷金融产品推向了其他国家，从而造成了2007开始的次贷危机。
为了降低抵押风险，使房地产抵押适应经济形势的变化，同时满足购房者不同的贷款要求和投资者的投资愿望，目前美国房地产抵押市场上，抵押品种可以说是百花齐放，不断创新。如仅联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association, 简称FHMA，俗称Fannie Mae)推出的抵押品种就有十几种。
虽然抵押品种繁多，但大概可以按如下内容分成几大类。
按利率是否可变可分为：定息抵押和可调利率抵押;
按抵押的年期可分为5年、10年、15年、20年、30年等;
按还期方式可分为：平均摊还，递增还款、气球抵押;
按提供抵押信用保险的机构分为，FHA抵押、VA抵押、常规抵押等。
美国的住房抵押贷款市场整体上可划 分为一级市场和二级市场。
一级市场是指借款人以所购房地产为抵押，向贷款人借款的市场。
二级市场主要是为抵押贷款 发放机构提供补充资金的市场，贷款机构可以将所拥有的抵押贷款资产直接出售给中介机构获得销售收入，或者自己组建抵押贷款资产池并发行证券融资。
抵押二级市场的存在，是抵押证券化的基础，它使抵押证券发行者，能够通过二级市场获得大量的抵押权，并将抵押权集中包装成抵押权集合担保发行证券。
1、美国住房抵押贷款一级市场
美国的住房抵押贷款的一级市场大致可以分为三个层次，优级贷款市场，“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)。根据美联储的统计，截至2007年年底，住房抵押贷款一级市场总量约为111,583亿美元。优级贷款市场面向信用等级高，收入稳定可 靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。优级贷款市场占住房抵押贷款市场的绝大部分。 次级市场是指信用分数低于620分，信用能力较差的人。截至2007年底，次级市场总规模大致在13,000亿美元左右。而“ALT-A”贷款市场则是介 于二者之间的庞大灰色地带，ALT-A贷款市场总规模大约在20,000亿美元。
在抵押一级市场上，抵押权人主要是以抵押贷款作为投资对象的商业银行、抵押公司、财务公司等。为了避免商业银行等大金融机构直接面对千家万户的许多麻烦和办理抵押贷款时的许多繁琐手续，抵押一级市场上还活跃着许多以收取服务费或赚取利差为目的的抵押公司等中介机构。这些中介机构有的充当商业银行等主要贷款机构的代理人，收取抵押服务费和手续费，有的则自已发放贷款然后再卖给商业银行等机构。为了避免风险保证收益，抵押中介机构在组织抵押贷款之前，往往先找好抵押权的收购者，谈好转让条件，并锁定转让利率，然后再按买主的条件给购房者提供抵押贷款。
2、美国住房抵押贷款二级市场
与股票、债券 市场一样，美国房贷市场也存在一个发达的二级市场，经过多年发展美国房贷二级市场已经包括了MBS、CMO、CDO等各种各样的产品。为使美国房贷融资渠 道更加通畅，需要通过有效的二级市场提高房贷资产的流动性。为此，三大政府发起住宅抵押贷款专业机构先后成立，他们分别是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和基尼美(Ginnie Mae)。这些拥有政府背景的专业机构设立的主要任务，就是为美国住房抵押贷款的一级市场和二级市场之间提供桥梁，在一级市场上直接买入房贷权益，打包成 为以住房抵押贷款为支持的票据，在现代金融词典里被为抵押担保支持证券，即MBS(Mortgage Backed Securities)。其中，房利美和房地美的市场份额较高，2007年他们交易的美国住房抵押贷款加起来占市场总量的90%以上，因此通常将他们合称 为“两房”。据SIFMA(证券行业与金融市场协会)的统计，截至2008年2季度末，三大政府发起机构共计发行的MBS市场存量为48,929亿美元。 除此之外，一些私人金融机构也从事类似的业务，早期市场份额有限，1996年时约占10%，近几年发展较快，2007年时已占市场33%的份额。
在抵押二级市场上，抵押权的买卖主要是在商业银行、财务公司、保险公司及抵押公司等金融机构之间或与抵押证券发行机构之间进行。买主的目的，有的是持有作为投资，有的是为了包装发行抵押证券。但抵押权的最终买家和最大买家是“联邦国民抵押协会”和“联邦住房贷款抵押公司”。为了便于抵押权的二级市场流动，联邦住房管理局、联邦国民抵押协会和联邦住房贷款抵押公司制定了一系列抵押贷款标准。
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
1、渐进式抵押贷款 这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
2、递减式还款 这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
3、定息抵押贷款 这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法 这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
4、重新协议利率又叫滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。