现在已经是2018年了，那么想在美国买房的人买到房了吗，对于美国买房大家又有什么看法呢，和出国留学网小编一起来看看美国房地产调控给中国什么启示。
01
美国房地产市场是怎么火爆起来的?
▌首先从什么是房利美、房地美说起。
房利美是在1930年代“大萧条”时期，美国政府为了稳定住房市场而成立的，是最大的“美国政府赞助企业”(可以看作是美国特色的“国企”)。房地美是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立。
这两家公司干的活就是——“居者有其屋”，帮助美国人买房子。
它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款，“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款，然后把这些住房抵押贷款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者，“两房”为这些贷款提供信用担保，卖出抵押支持证券后，“两房”继续买入住房抵押贷款，不断循环。
因为“两房”是“政府赞助企业”，所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级，融资成本较低，同时其担保的抵押支持证券的评级也很高，一度被视为“无风险”，养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产，所以投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。
但这种模式天然有缺陷，因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权，打包在二级市场卖给了投资者，并且不断滚动，底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子，一旦房价下跌，或者利率上行，购买方断供，就会引发连锁反应。
这其中，房产价格和利率水平就成了关键。
众所周知，2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭。但美国房地产泡沫的兴起，得益于两个因为：
❶ 长期的低利率
❷ “两房”的信贷支持
▌首先是长期的低利率
2000年，正是美国互联网经济最火的时候，只要是跟“互联网”沾边的公司，股价都飞涨，经济明显过热，为了给经济降温，美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点。
没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱，美联储加息的结果是刺破了泡沫，互联网公司股价狂跌，整个市场濒于危机，华尔街哀嚎一片，整个美国经济都有下滑危险。
为了稳住局面，刺激经济增长，美联储在2001年年初起大幅度降息，2001年一口气连降11次!把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%，到2003年再次降到1%。低利率是稳住经济的好工具，美国股市和经济稳住了，虽然从2004年起，美联储进入加息周期，但到2005年，美国的利率还一直处于较低水平。
在时任美联储主席格林斯潘的利率调控下，2005年的美国经济欣欣向荣，股市接连高涨，房地产市场景气指数节节上升，债券市场井然有序，被誉为“The Great Moderation(伟大的适度)”。
当时形成了一个正循环：
经济好、股市涨，大家对经济的未来信心足，房价上涨就有了有力的信心支撑，中低收入纷纷贷款买房，投机客更是大笔买入;市场利率低，只要贷款/借钱投资就很划算;债市行情好，“两房”的债券不愁没人买，大家都预期房价会继续上涨，抵押支持证券毫无风险。
结果在2008年金融危机前，“两房”持有或担保的抵押贷款总计约5.3万亿美元，接近美国抵押贷款市场流通量的一半。并且，两家还是上市公司。
02
一场由房贷断供引发的金融危机
其实，也正是景气指数最高的2005年起，一起都悄然改变。
因为，美联储进入加息周期了!
从2005年2月开始到2006年，美联储加了12次息，直接将联邦基金利率从2.5%拉到了5.25%。
直接的后果就是美国的新建住房销售在2005年11月到达最高点后，转头向下，一路下跌。
与此同时，到2007年，购房者申请的可调利率贷款的优惠期结束，直接面对的是5%左右的“高利率”，利率上升的同时，房价却下降了，利率走高，无法申请再融资，整个房地产链条崩塌了。
截止2008年3月，有880万购房者，占全部购房人的88%的房屋净值低于抵押贷款。越来越多的购房者放弃偿还贷款，因为与其继续还贷，还不如直接断供把房子“还给”银行，毕竟在之前宽松政策下，很多购房者是零首付和超低首付贷款买房的。
结果市场上退回的住房和新建的待售房增多，房价进一步下跌，2006年房价只下降了8%，而到2008年5月份房价下降了18.4%。违约率攀升，止赎权案猛增，抵押支持证券组合价值缩水，投资者在恐慌中要求投行还钱，投行不断接到追缴保证金的电话，被迫(以超低价格)变卖抵押支持证券。抵押支持证券流动性差,在住房形势一片大乱之际更是如此，在众多投行争相抛售的情况下，抵押支持证券的价格直线下降，连带着CDS、CDO的价格也暴跌。
因为利率上涨，房价下跌，购买者违约不还房贷了，结果把华尔街炸得人仰马飞，改变了全世界。
当时“两房”的情况也好不到哪去，成了重灾区，2008年9月，房利美被美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市。为阻止整个金融体系陷入崩溃，政府不得不出手相救，彼时美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资，总共投入救助资金1875亿美元。
有报道说，当时中国持有约3700亿美元的“两房”债券。
03
超低利率和量化宽松的繁荣，房价指数接近危机前
当然，后来的事情大家都知道了。为了稳住经济，美联储从2007年开始不断降息，一口气降到0!
并且长期维持超低利率，一直到2016年还都是维持0.5%的超低利率。美联储还不断“扩表”，购买债券等资产，稳定市场。
固然这让美国走出了金融危机。到了2015年，股市高涨，高收益债券利差收紧，各项宏观风险指标都已经显示经济恢复正常，但耶伦主席领导下的美联储出于各种目的一直不肯加息，终于，到了2015年12月，才投票决定把利率从0 提升到0.25%，才开始真正准备“缩表”。
超低利率和量化宽松的另一个结果是，美国房地产市场回暖和房价重新起来了。
今年10月美国标普/凯斯席勒(S&P/CS)20座大城市房价指数同比上涨6.4%，继9月后再创2014年7月以来最大同比涨幅，预期涨幅6.25%。最新的11月新屋销售量大增至十年来的最高水平，增幅为1992年1月以来最大。
事实上，我们从数据上可以发现，美国房价指数逐渐接近危机前的水平。
股市、房市重新回升的结果是，“两房”的业绩大幅回升。2017年6月7日，2017年《财富》美国500强排行榜发布，房地美排名第39位。现在又成了世界上人均利润最高的公司。
真是起死回生，咸鱼翻身。
赚到钱之后，“两房”陆续偿还美国政府的救助资金，到今年3月，房地美已合共偿还1010亿美元贷款利息。房利美也向美国政府上缴1544亿美元。
04
有多少中国人去美国买房了?
在美国房市重新大涨的过去几年，大量中国有钱人去美国买房，推动了华人聚居的西雅图、洛杉矶、纽约、华盛顿等中心城市。
截至 2017 年 3 月，中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体，在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业。
但从2017年起，中国外管局推出“史上最严格的外汇管制条例”，除了延续每人每年5万美元的外汇限购额度外，购买人也将需要填写专门的购汇表格，提供有关证明解释购买外汇的用途，并且明令禁止境外买房。赴美买房一下子遇到了巨大障碍。
目前，美国住房市场的库存依然非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减少。2017年底，待售房源较上年减少了 12%。美国年轻人有大量的买房需求，新住宅建设速度虽然在稳步增长，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。在二手房方面，房主售房意愿下降。
为什么?
因为大家预测2018 年美国全国房价将上涨 6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。实际上，过去几年美国房价上涨速度一直超过美国人的薪资增速。
同时，美联储主席即将换人，从“拖拖拉拉”的耶伦大概率换成杰罗姆·鲍威尔，随着“鹰派”的上台，美国货币政策可能有所变化，加息和缩表都可能提速。利率上涨，2018 年房屋买家供房能力下降，大家预测的上涨到底能不能实现是个问题。
05
明年的利率政策怎么走?
那么，这给我们中国人什么启示呢?
那就是利率是大杀器。
2015-2017年初我国房地产市场的火爆，很大程度上是因为央行的几轮降准降息，房贷利率打折，大家都一拥而上贷款买房，“帮助了房企去库存”，很多城市的房价成功翻番。
随着美联储的加息，很多人认为我国也会跟随提高存贷款基准利率。
且不说现在中美两国还存在利差，更重要的是，目前中国居民家庭负债率已经上升到了58%，多年的积蓄变成了首付，未来25年的现金流也变成了房贷。
在这个资产价格暴涨，但是老百姓还贷负担已经很重的时候，政府是相当投鼠忌器的，很担心加息和再加重的调控政策引发可能的“断供”。
事实上，我们从几个方面可以管窥2018年房市调控的方向：
❶ 存贷款基准利率起码在年初不会提中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成：“频繁地调整存贷款基准利率不利于利率市场化的推进，而应尽可能保持基准利率的稳定，让银行自主选择浮动幅度和比例，自主定价，这有助于让市场在资源配置中发挥决定性作用，完善金融市场定价功能，提高金融资源配置效率，同时也有助于银行的转型和改革，提高银行的市场竞争力。”
❷ 差别房贷利率政策
住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
“差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求”很可能包括下调首套房和二套房的首付比例，下调首套房的信贷利率政策。
这一切，都是为了稳住市场，防止“暴跌”。
毕竟正如前文谈的美国，利率极度宽松后又极度紧张再度极度宽松，资产价格随着利率指挥棒暴涨暴跌，这样的“过山车”，中国经济身子比较弱，吃不消。
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