物业管理费是如何制定的?作为业主你有哪些权利?为什么我要为大楼其他住户维修买单?什么是合理或不合理的物管费?今天出国留学网来告诉大家澳洲房地产物业管理详细介绍。
一、分契式物业管理计划
首先在澳洲只要是购买了公寓(Apartment)单元房(Unit)或联排别墅(Townhouse)，就属于分契式产权(Strata Title)，就有机会接触到分契式物业管理公司(Strata Managing Agency)。
经过60多年的发展在澳大利亚已形成了一套非常完善的物业管理体系， 相应的立法健全并经过了多次修改。
如新南威尔士州的《分层楼宇计划管理法案2015》在2016年11月底开始取代之前实施了20多年的的《分层楼宇计划管理法案1996》，还有国家级的如《澳大利亚物业、股票及商业代理法案》、《澳大利亚分层楼宇计划(自由保有的不动产开发)法案1973》等。
这些法规都和日常的分契式物业管理有关联，且法规的制定也相当的人性化， 比如新的立法增加了如何更容易地饲养宠物，对烟雾的控制，及简化了小型室内装修的审批流程等。
澳洲另外一个特色就是公民意识。这些意识体现在物业管理上，就是业主普遍愿意接受并期望主动聘请有资质有声誉的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认可“花钱买服务”的模式，而且拒付物业管理费被视为违背社会公德的。二是大家作为业主都积极自愿参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表自己意见，认可并尊重一致所做出的决定。
二、分契式物业管理公司及管理人
成立分契式物业管理公司(Strata Managing Agency)需要向澳洲公平委员会申请分契式物业管理牌照(Strata License) ，该牌照每年需要年检。公司从业的物业管理项目经理必须经过至少6个月到3年不等的物业管理课程培训，参加国家认可的培训机构的考试并合格，并向澳洲公平委员会注册后才能正式开始担任物业管理项目经理。
从2018年7月开始所有担任物业管理的项目经理都需要必须获得澳洲公平委员会颁发的分契式物业管理牌照(Strata License)才能上岗，并同样需要年检。
公司牌照持有人或从属物业管理经理都受政府的监督和检查。若有违规违法行为，将受到不同形式的处罚，从罚款、吊销或暂停牌照，甚至到判刑。
三、分契式物业管理基本框架
简单来说业主法团(Owners Corporation)就是某一个分契式物业管理计划(Strata Plan)的拥有者或主权人，其代表就是业主委员会。业主法团在年度业主大会上选举产生业主委员会来行驶其权益。
分契式物业管理公司通常会代表业主法团设立银行账户及物业券宗，制定物业法则、负责征收物业费，委托维修，清洁，保险理赔等日常管理业务，业主委员会则起到监督作用，这是一个真正意义的合作共管模式。 但是在某些重大决定上， 比如如何更新公用设施，设立每年的物业征收标准等都需要在业主大会来通过，委员会自身无权表决。
委员会成员不可超过9人，委员会可以设立职务，比如主席，财务秘书及委员会秘书来行驶某些特定权益。委员会成员基本都是自愿的，但可以是有薪酬的。委员会在年度业主大会召开是自动解散，然后再重新选举产生，业主需要提名才可参选。新的法规规定如果业主没有付清物业费不得参选。
四、什么是共有物业
在澳洲，由于业主只拥有大楼某一个单元的产权，除此以外的区域包括建筑及土地被称作为共有物业(COMMON PROPERTY)，比如入口门厅、 车行道，游泳池，花园和围墙栅栏等。共有物业的产权属于业主法团所有，共用物业和各单元及附属地域之间的界限有清楚的划分，并在土地局登记注册的分契式物业计划楼宇图上明确表明。另外比如外墙、窗户、地板及屋顶属于大楼的共享结构部分，亦属于共有物业。 没有业主法团的允许，业主不得在共有物业增加额外设施或进行结构改造。
共有物业的维修和管理由业主法团负责。按法律规定，业主法团须向业主征收物业管理费以维护共有物业，同时还须专门设立“资本储备基金”来支付将来的比如楼层粉刷，车道整修，置办新屋顶或排水材料等修缮维护成本支出。
在澳洲，很多大型开发商建造的居民小区都设会所，会所内有游泳池、多功能厅、健身室，桑拿房，烧烤等， 有些还有网球篮球场。这些场所平时很多时候都是无人看管的，但每位业主都会发一把钥匙，需用时可自行开门进行娱乐活动，这些场所都是免费使用的。 但他们都是共有物业所以这些场所的维修和更新也都会出现在年度预算上有业主分摊。
