德国买二手房，难免会遇上有瑕疵的房子，如果在非常中意的话，该如何解决房子的瑕疵呢?就和出国留学网一起看看德国二手房物上瑕疵处理指南。
一、概述
物上瑕疵在这里特别是指受潮损害(Feuchtigkeitsschden)，房屋密封存在瑕疵(mangelhafte Abdichtung), 房屋霉菌严重(Hausschwamm) 房屋暖气设备存在瑕疵(Mngel der Heizungsanlage) 房屋电器安装存在瑕疵 (Mngel der Elektroinstallation) 屋顶不密封(Undichtigkeit des Daches)。
二、物上瑕疵的排除
通常卖家在土地出让合同中，都会将买家对旧地皮的权利和请求权给排除。因此，对于买家来说，只有在下述情况下，可以提出自己的权利和要求:
买家可以证明, 卖家恶意隐瞒缺陷或者
买家对于某种状态或者特性做出了保证
在这种情况下，买家可以要求卖家排除瑕疵，或者降低价格，或者损害赔偿，或者直接撤销合同。
三、卖家的恶意
问题是如何认定卖家的恶意?有以下前提: (根据德国联邦法院判例, BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09)
卖家熟知瑕疵，或者至少对于这种可能性
是清楚的
卖家对买家隐瞒了瑕疵，或者对此进行了欺骗
卖家知道或者认为有可能，买家不知道瑕疵
并且在签订合同时没有告知或者只告知了
其他内容。
四、卖家的公开义务 (Offenbarungspflicht)
卖家基于恶意要承担责任的另一个前提是他没有将瑕疵对买家公开。那么哪些瑕疵卖家有公开的义务?法院做出了以下的部分列举:
a. 受潮损害 (判决: OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
b. 疑似受潮损害 (判决: OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
c. 外部密缺陷，比如地下室(判决: OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2011, Az. 5 U 78/06),
d. 霉菌, 哪怕以前出现过，已经排除了 (判决: KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88),
e. 大范围的房屋蛀虫(判决: KG, Urteil vom 23.02.1989, Az. 12 U 2500/88),
f. 屋顶不密封，暖气设备存在瑕疵 (判决: BGH, Urteil vom 22.11.1996, Az. V ZR 196/95),
g. 缺少必要的建筑许可证 (判决: BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02).
于此同时，我们要注意以下三点，卖家不承担公开义务的情形:
a. 如果卖家已经提供了检查的机会，缺陷仍然无法发现，那么卖家不承担所谓的公开义务。
b. 对于缺陷瑕疵，卖家已经提供给买家一份专业检查报告，这份报告可供买家浏览，作为是否购买的依据之一。在这种情况下，卖家不承担公开义务。
c. 根据判决 (OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003, Az. 15 U 31/03), 对于年数非常高的房子，无法有很好的外墙防潮, 这里买家必须自己亲自对于地下室的潮湿程度进行检查，卖家没有公开义务。
五、买家的不知情
如果在签订合同的时候，买家对于瑕疵已经知悉，那么不能以物上瑕疵为由提出请求权。如果买家由于重大过失而对缺陷瑕疵没有知悉，那么只有在卖家恶意隐瞒瑕疵或者对于土地的特性已经有保证的情况下，买家才有请求权。
六、关于举证责任
在诉讼中，买家必须举证，卖家恶意，特别是卖家对于瑕疵的知晓。
如果买家认为卖家违反了公开义务，卖家必须证明，他已经履行了详细解释的义公开义务。
如果卖家认为，买家已经预先知晓了他的解释，那么卖家必须详细叙述当时的状况，并且提供相关的证明。
